Direito Imobiliário

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A segurança na compra ou venda de seu imóvel é de fundamental importância, por isso, se faz necessário o acompanhamento por um advogado especialista nesta área.

Trata-se de um negócio que envolve uma certa complexidade desde a análise documental até a efetivação do negócio com o registro do imóvel no cartório competente.

Atuações:

  • Análise da documentação imobiliária para apurar a possibilidade de compra do bem imóvel;
  • Análise do vendedor para se apurar se há algum impedimento para que este possa vender o imóvel;
  • Elaboração e análises de Compromissos de Compra e Venda;
  • Elaboração da minuta da escritura pública de venda e compra;
  • Apresentação da escritura pública e acompanhamento no Cartório de registro de imóveis;
  • Procedimentos administrativos junto a Prefeituras (desdobro de área, apuração de área remanescente, unificação de matrículas, averbação de área construída, retificação de ficha cadastral)
  • Ações reivindicatórias;
  • Ações de Emissão ou Reintegração de posse;
  • Ações de Usucapião (todas as modalidades)
  • Acompanhamento de processos judiciais;
  • Ações de despejo (todas as modalidades);
  • Acompanhamento junto a instituições financeiras quando houver necessidade de financiamento

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As chances de enfrentar algum tipo de problema quando se realiza a venda ou a compra de um imóvel sem a assessoria de um advogado especialista são muitas.

Isso porque os consumidores podem se sentir perdidos em uma negociação com uma construtora. São muitas as que existem no mercado e, além das questões contratuais a serem analisadas nesse negócio, o futuro comprador precisa descobrir se a construtora ou a incorporadora com quem negocia é uma empresa séria e idônea.

Por isso, contar com um advogado neste momento, por mais que possa parecer dispendioso, será uma forma de evitar uma dor de cabeça e mesmos possíveis gastos no futuro.

Nesse sentido, somente o advogado especialista em direito imobiliário tem a expertise necessária para orientar os negociantes, assim como para revisar o contrato e detectar possíveis cláusulas abusivas ou a cobrança de taxas indevidas. Isso tudo além de esclarecer as dúvidas e orientar sobre a necessidade de inclusão de cláusulas necessárias para proteger seu cliente e impedir que eventual problema recaia sobre ele.

Acrescente-se a isso, o fato de que o especialista pode levantar as informações referentes à construtora para checar a sua idoneidade e mesmo as reclamações que outros clientes já tenham apresentado.

Assim, realizar uma transação imobiliária sem a assessoria de um advogado especialista pode significar a assinatura de um contrato mal elaborado, sem verificação da documentação necessária podendo implicar a sua rescisão com pagamento de multa e prejuízos para o comprador.

Uma transação imobiliária mal feita pode gerar prejuízo de 15 a 50% do valor do bem, o que é um valor bem significativo.

O comprador, portanto, deve lembrar que construtoras e incorporadoras costumam contar com sua própria assessoria jurídica que, por sua vez, está ali para defender os direitos de seus clientes.

Já o corretor de seguros, por mais que possa se mostrar ciente dos termos contratuais, não tem o compromisso legal de amparar o comprador e também não tem o conhecimento necessário da lei para garantir uma transação correta. Além disso, alguns desses profissionais fazem uma cobrança ilegal de comissão de corretagem.

Por tudo isso, a assessoria de um advogado especialista é fundamental para proteger o consumidor de realizar um mau negócio e de pagar taxas indevidas.

O contrato de compra e venda é um instrumento contratual privado por meio do qual uma parte se obriga a transferir a sua propriedade a outra pessoa, mediante contraprestação.

A simples celebração desse contrato pode significar a efetivação do negócio. Isso porque em algumas situações, o contrato de compra e venda não é suficiente para concluir a transferência do bem.

Ele somente efetiva a transferência do bem quando, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o valor do bem for igual ou inferior a 30 salários mínimos ou quando se tratar de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário. Nesse último caso, o contrato particular terá força de escritura pública.

Em geral, o contrato com força de escritura pública está vinculado a um financiamento bancário. Em razão disso, o promitente comprador é apenas imitido na posse do bem, mas permanece em débito com a instituição bancária financiadora que, por sua vez, já concluiu o negócio com o comprador, liberando-o de qualquer ligação com o imóvel. A instituição financeira, portanto, tem o próprio bem como garantia pelo pagamento do financiamento, em geral pelo instituto da alienação fiduciária.

Nos demais casos, o contrato de compra e venda não é suficiente, sendo necessário lavrar a Escritura Pública de compra e venda para a transferência do bem ao comprador.

A Escritura de compra e venda é um documento público, lavrado no Cartório de Notas, pelo tabelião. Ela é, portanto, o documento apto a ser registrado no cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência da propriedade do bem.

Na Escritura, o tabelião registra a vontade das partes em realizar o negócio e atesta sua validade, eficácia e autenticidade, confirmando, assim, sua conformidade com os requisitos de um negócio jurídico.

A Escritura é o documento definitivo na transferência da propriedade do bem, assim como para a modificação, constituição e renúncia de direitos reais.

Ela pode ser lavrada em dois caracteres distintos, prosoluto e prosolvendo.

Lavrada em caráter prosoluto, consta a declaração de quitação total do valor do bem, impossibilitando a rescisão do contrato por alegação de falta de pagamento. Já lavrada em caráter prosolvendo, constará a forma de pagamento, incluindo suas parcelas e seus prazos para quitação, conferindo ao vendedor a possibilidade de rescindir o contrato em caso de inadimplência.

Uma vez lavrada a Escritura de compra e venda no Cartório de Notas, basta o comprador apresentá-la no Cartório de Registros de Imóveis, onde o bem está matriculado, para atualizar o registro com o nome e os dados do novo proprietário.

Due diligence é um processo de auditoria que tem como finalidade verificar a segurança jurídica da aquisição de um imóvel, por meio da redução de riscos que o cercam. Trata-se de um conceito com origem no direito empresarial, em que se faziam investigações para a compra de uma empresa.

Esse processo de auditoria analisa todos os aspectos do imóvel e de seus vendedores a fim de garantir que o comprador não seja surpreendido depois de realizado o negócio e feito a compra do bem.

Nesse sentido, o auditor avalia a possível existência de passivo do imóvel em processo judicial e passivo do vendedor para verificar possíveis riscos, como de a venda vir a configurar uma fraude à execução e, como consequência, ser anulada em juízo.

Além disso, dependendo do imóvel, analisa-se se ele atende às exigências das normas ambientais e urbanísticas que cercam a propriedade.

Trata-se, portanto, de uma análise minuciosa sobre a situação do bem e de seu vendedor, na medida em que envolve a verificação de documentos, do passivo judicial, da verificação do próprio imóvel, o que requer visitas ao local do bem, a órgãos públicos e a cartórios.

Em razão disso, deve ser feita por um escritório especializado em direito imobiliário, pois só um especialista sabe quais são as exigências legais para que um imóvel esteja em situação regular.

A matrícula é exatamente a folha de papel com a numeração única que representa o imóvel. Para que haja validade, a matrícula deve estar arquivada no Cartório de Registro de Imóvel do município correspondente.

Assim, cada imóvel deve ter a sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade. É a matrícula que comprova a propriedade do bem imóvel.

Cada matrícula contém as informações referentes ao imóvel, de modo a especificá-lo e individualizá-lo. Entre essas informações, destacam-se á área onde o imóvel está localizada, seus limites, os vizinhos, o endereço e a inscrição municipal.

É claro que essas especificações podem sofrer variações de acordo com o tipo de imóvel. Nesse sentido, um imóvel rural costuma conter especificações como o nome da fazenda e as áreas fronteiriças que, muitas vezes, são rios e árvores. Já um imóvel urbano, como um apartamento, deve ter especificações como o endereço completo, incluindo nome do edifício e número do apartamento. Isso tudo além do tamanho da área, seja em alqueires, como imóvel rural, seja em metros quadrados, como normalmente são os imóveis urbanos.

Além da identificação do imóvel, ficam registrados os dados do proprietário atual, assim como de todos os proprietários sucessores, demonstrando o caminho percorrido até se chegar na atualidade.

Após a identificação do imóvel, são registrados todos os atos produzidos anteriormente, como compra e venda, doação, desmembramento, promessa de compra e venda, assim como as penhoras e hipotecas.

Importante ressaltar que nenhum dado é apagado do registro, a matrícula é apenas atualizada de acordo com a nova condição.

A matrícula é, portanto, uma espécie de carteira de identidade do imóvel, mas com ainda mais informações sobre suas características e seu histórico.

Além disso, a matrícula é um documento público, o que significa que ela pode ser vista por qualquer pessoa, assim como qualquer pessoa pode solicitar no cartório uma certidão sobre o que consta em seu registro. Em razão disso, as informações ali contidas têm efeito erga omnes, ou seja, são oponíveis a qualquer pessoa, e não apenas às partes interessadas.

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